賃貸を持つ大家さんも管理会社も一歩前に…

最近弊社で管理している建物オーナーさんや管理とは関係ない一般のご相談大家さんからも同じような話を聞くことが増えたので今回はそんな話を…
ある日自宅(事務所)に1通の封筒…とある不動産会社から…
これは1件だけでなくいくつかの不動産会社から届く建物管理させてほしいという勧誘の封筒です。
その中には決め事のように「物件が足りません」という文字!!  本当でしょうか??   全国的にこれだけ賃貸物件が余っているという話を聞く中でそんなに足りないはずは無い!!
ある意味正解である意味不正解…
それって答えになっていませんね。
トータル的には部屋は十分すぎる数足りています。しかし、新築や築浅物件は足りない。きれいで安い物件も足りないというわけですね。
物件数は借主の数を大きく上回り新しいものが好まれてそうでないものは家賃の値引き競争になっていくそんな状況の中で賃貸業は一層厳しくなっています。
実際、弊社でお預かりしている物件を持たれている大家さんの中にはかなり厳しい時期を乗り越えて現在は比較的安定した経営をされている方かも多くおられます。
それとは反対にお手伝いしても手の入れようがなくなって手放したという方もいらっしゃいます。

では賃貸管理会社がいう「管理物件が足りません」や建築会社が言う「建物が足りません」というのは何でしょう?
新築を建てたりリフォームを多く扱う会社を例にとれば建てることや最近はやりのリノベーションを行うことで収益を上げなければ売り上げは上がりません。
その為、「まだまだこの地区には建物が足りないんです」となるわけです。
そしてある地域に新築が建っていくと周囲のよく似たタイプの物件は家賃を下げるるか大幅なリフォームが無いと人が入りにくくなってきます。
そこで、「リノベーションで収益をあげましょう」となるわけです。　　確かに新築で高い家賃でも入居者が入ってくれる。大規模改修で入居者が入ってくれてそれで廻っていくのなら問題はさほどありません。　それがずっと良いサイクルでまわっているうちは問題ないと考えます。
弊社でもファミリータイプの物件で200万円・300万円とかけて大規模改修を行いその後入居によって計画通りいくことはかなりあります。　しかし、そのためにはある程度の自己資金だったり銀行がお金を貸してくれるだけの余力が無いと難しいですし、入居者が決まっても実際にかかった費用を回収するまでには数年の時間を必要とする場合もありますから建物が古くなって慌てて計画を立てるというより数年前から計画を立てて用意することが必要になります。

次に「物件が足りない」という不動産会社の場合…
このケースの殆どが地元の会社よりも大手フランチャイズなどの不動産会社からの管理依頼がほとんどです。
大手のフランチャイズは本部が圧倒的な資金力を元にテレビ・インターネットなどを通じてかなりの宣伝を行いますから不動産に興味のない方でも名前は知っている会社です。
しかし、そのテレビやインターネット広告にどれくらいの費用が掛かる考えてみましょう。
有名タレントを使った宣伝やゴルフトーナメントのスポンサー…あるいは有名スポーツ選手のサポートなどその費用はかなりの額になります。
「全国〇〇件のフランチャイズで割っているのでそんなに費用は掛からない」と言われるかもしれません。
でも駅前の一等地に店舗を構えお客様案内用の車の駐車スペースもお客様の駐車スペースも確保して各店舗に数人の営業担当…そして、経理担当・その他スタッフを合わせれば普通の地元の不動産会社1店舗当たりの平均の3倍～4倍以上になります。
その維持費はどこから出て来るのかと言えば多くは賃貸物件を決めた仲介手数料ですが、正直なところ賃貸仲介料でまかなえるとは思えないです。
賃貸での手数料の他に不動産会社に入る費用の多くが実際に物件を管理する管理費用になります。　そのため管理物件を増やし管理料を頂くことでまかなうという事になります。
実際にはこれだけでもまだ一等地の不動産店舗では黒字になるとは思えませんがその部分は中々グレーゾーンという会社もあるので書きにくいです。
このように、決めたい部屋があるのではなく管理することにより手数料が入ってくるというメリットの為「物件が足りません」と勧誘する場合も多いと考えます。(すべてがそうとは限りませんが、そういった会社が多いのは事実です)

では、管理ってどうすればいいでょう??
是非、当社へと書きたいところですが、それは置いといて・・・
現在管理をして頂いている会社と色々と話し合うことをお勧めします。　ここ10数年で不動産賃貸の募集方法や管理の仕方は目まぐるしく変化してきています。
いつまでも昔のやり方では追い付かない状況にあると言えます。
現在古くなって入居率が悪くなってきた建物や今後数年で入居率の低下が予測される物件などをお持ちの方は特に管理会社さんにまかせっきりではなくたまには相談することを提案します。
管理会社や物件元になっている会社が変わりゆく状況に対応できる力を持っていなければいけないのはもちろんですが、自社で物件を抱え込むのではなく臨機応変に他社にも客付けの協力をきちんとできる業者でなくてはいけないと考えます。
弊社でも随分と新しい事を取り入れながら賃貸物件の先進地と言われる地域例えば金沢であったり愛媛の松山であったりに10年ほど前から視察に出かけて勉強などもしております。

しかし、1社や一人でやることには限りもありますので同じような考えを持つ不動産会社の方たちとネットワークを作りたとえ難しい案件であっても対応できるようにと新たに取り組みを始めています。
今まで通りではなく1歩前に足を踏み出す管理会社とやはり保守的だけでなく1歩前進できる大家さんでなくてはいけないと感じているこの頃です。